土地成交量决定了上市的供应量

作者:盐城市天行软件有限公司  来源:www.szgjp.com未知  发布时间:2018-10-27 11:06:41
2017年,如何将一家房产网站做倒闭? 2017年,如何将一家房产网站做倒闭?(一)

文:王新宇V

2016年中国的房地产,是一个多赢的市场。

调控声频出,截止到现在,前段时间房地产在诸多城市的疯涨,并没有完全停止,所以类似停止住房贷款发放这样的“大招”也已经放出,足见政府要平抑本次疯涨带来的后果。

2016年,房价为什么会涨?2017年房地产市场又会怎样?

宏观层面:

1、2016年政府工作报告中提出,今年广义货币M2预期增长13%左右。国家统计局数据显示,2015年的名义GDP增长率是6.45%,而实际GDP增长率则是6.94%,其隐含的通货膨胀率为-0.5%,即轻微的通货紧缩。尽管楼市火爆,但你不得不承认,整体的经济形势是通缩的,实体经济的问题,很多文章都有叙述,就不多说了。

由于房地产的火热,带动了相关行业,如建材、水泥、钢材等行业的发展,所以,作为支柱产业的房地产的上涨,是一种选择性通胀的体现。换句话说,如果不是房地产,通胀的压力释放到其他领域,恐怕大家会从物价首先有感觉。

2、2017年世界整体经济发展是有全球性的通胀压力的,比如维持在历史低价的原油价格已经蠢蠢欲动很多回。人民币贬值无疑会增强出口企业的价格优势,但同样也会造成融资成本的增高,以及热钱的流失。通胀之后通缩一定会来临,同样,通缩之后面临的就是通胀的经济规律。在房地产被调控政策限制住时,贬值以及通胀会带来实体经济的改善,是可以值得期待的。

3、如果从整体的货币政策来看,人民币货币政策相对还是保持宽松,对于首套房和改善型需求依旧是合理的房地产供给关系,加上实体经济的必要性回暖,整体的货币政策应该还是相对宽松的,市场大的态势还是会促进消费,所以加息的压力并不会很大,但是也有可能会按照惯例,针对行业进行差异化的利率政策。

4、本轮上涨中,需要注意去库存的本意是去化三四线部门城市库存压力大的现象,但市场的反应是一二线城市的飞涨。长远来看,去库存还是一个长久的政策。

微观方面

重点关注到的是几个数字的变化,将会成为房地产市场的风向标。

1、土地成交量以及成交价格:

以北京为例,2016年北京所有土地拍卖计划都已经完成,北京市规划委相关数据统计,今年北京共完成13宗地块的出让交易,总计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平米。这两项数据均是北京含住宅用地供应近五年的最低值。

例如南京,尽管土地供应加大,但是土地价格由于房地产市场供应量不足,开发商对于土地的储备需求,不少热门板块,土地市场价格也经历了大幅度的上涨。

所以土地成交量和成交价格会预示着未来房价的上涨空间,缺乏供应量、土地价格上涨较高的区域,未来的房价还会存在上涨的可能。

2、各地房地产成交量、库存数量的变化:

从上涨比较比较严重的区域,如南京,从年5万多套的库存,跌到2万5千套左右的量,想恢复到5万的库存需要很长的一个周期,所以供小于求的市场格局的影响还会蔓延。

对于三四线城市,如果库存供应量依旧较大,房价保持稳定其实就是一种上涨。库存越少,上涨的可能性也越大。

3、各地未来新房上市量:

延续上一条观点,土地成交量决定了上市的供应量,一般开发商在近期已经做好了明年的开工工程计划以及营销计划,如果从当下国家对于楼市的调控力度,经过多轮调控之后的开发商不会再如以往冲动。

换句话说:开发商已经做好了“过冬”的准备,或者是打算。也就是意味着,即使有一定土地出让的供应量,但并不表示明年就会有大量的商品房上市,首先建设有周期,另外也需要大量资金投入,在没有稳定的市场环境依托下,政策不断收紧,做出这样的判断并不难。

4、是否有可靠的规划、配套建设快速启动:

刺激市场的方式有很多,一般政府出台新的规划,并且深度执行也会对本地市场造成深远的影响,比如:新区域规划、CBD、交通配套,如地铁、学区变化、商业中心的建设等等,除了规划之外,已经动工的配套对于楼市的刺激作用不容小窥。

所以,如果这些数据持续走低,以为是卖方市场到买方市场的转化时间周期会加长,一二线楼市变冷的速度不会特别快,但是这个趋势不可阻挡,从长线发展来看,一二线城市房地产增值的可能性依旧强大,三四线,尤其是经济发达区域,价格上涨的可能性,首先得从上面的几年数据变化来看,也并不难得出结论:房价始终还要上行,但都走的不会那么着急。

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